Μειωμένα ενοίκια: Ο απόλυτος οδηγός «επιβίωσης» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων – Πόσα χάνουν και πόσα κερδίζουν

Έναν οδηγό “επιβίωσης “για τα μειωμένα ενοίκια των ιδιόκτητων εκμισθούμενων ακινήτων δημοσιεύει η εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος.
Υπενθυμίζεται ότι στις διατάξεις των άρθρων 4 και 5 του νέου πολυνομοσχεδίου για τα μέτρα αντιμετώπισης της κρίσης του κορονοϊού αναφέρονται ότι οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων θα μπορούν να συμφωνούν με τους ενοικιαστές τους για τις μειώσεις ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020.
Οι μειώσεις θα αφορούν επαγγελματικές μισθώσεις στις οποίες ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες ή ελεύθεροι επαγγελματίες που εξακολουθούν να πλήττονται οικονομικά και τους μήνες Σεπτέμβριο-Δεκέμβριο 2020 από τον Covid-19 καθώς και μισθώσεις κύριας κατοικίας στις οποίες ενοικιαστές είναι εργαζόμενοι σε πληττόμενες επιχειρήσεις, με ανασταλείσες συμβάσεις εργασίας.
Η δυνατότητα συμφωνιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών για μείωση τουλάχιστον κατά 30% των ενοικίων των μηνών Σεπτεμβρίου, Οκτωβρίου, Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2020 θα υπάρχει και για τις περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών κατά τις οποίες τα ενοίκια καταβάλλονται για τις στεγαστικές ανάγκες τέκνων που σπουδάζουν σε ΑΕΙ ή ΤΕΙ μακριά από τον τόπο διαμονής των γονέων τους, εφόσον τουλάχιστον ο ένας εκ των δύο γονέων είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση πληττόμενη από τον κορονοϊό και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του. Η μείωση τουλάχιστον κατά 30% του συνολικού ενοικίου κύριας κατοικίας θα μπορεί να παρασχεθεί επίσης από τον μήνα Οκτώβριο 2020 και στους ναυτικούς των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή.
Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που θα δέχονται να συνάψουν συμφωνίες μείωσης των ενοικίων θα αποκτήσουν το δικαίωμα να αφαιρέσουν από τις τρέχουσες ή και τις μελλοντικές φορολογικές οφειλές τους ποσά που αντιστοιχούν στο 12% των ποσών των ενοικίων, όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί πριν τις συμφωνίες μείωσης.
Οι συμφωνίες
Όσοι ιδιοκτήτες συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές τους να «κουρέψουν» τα ενοίκια των μηνών Σεπτεμβρίου – Δεκεμβρίου κατά 30%-40% θα δικαιούνται εκπτώσεις φόρου από 30% μέχρι και 40% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν. Αντιθέτως, όσοι ιδιοκτήτες συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές τους μειώσεις ενοικίων πάνω από 40% για τους ίδιους μήνες, θα δικαιούνται σε ποσά εκπτώσεις φόρου που θα αντιστοιχούν σε ποσοστά χαμηλότερα του 30% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν. Ουσιαστικά, όσο μικρότερη είναι η μείωση του ενοικίου που θα συμφωνηθεί τόσο μεγαλύτερο σε ποσοστό επί της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη θα είναι το ποσό που θα παίρνει πίσω από το κράτος με τη μορφή της έκπτωσης φόρου.
Η έκπτωση φόρου
Δεδομένου ότι η έκπτωση φόρου που θα δικαιούται κάθε ιδιοκτήτης θα είναι σταθερή, θα ανέρχεται δηλαδή σε κάθε περίπτωση στο 12% του κανονικού ενοικίου, προκύπτει το συμπέρασμα ότι όσο πιο μικρή είναι η μείωση του ενοικίου, δηλαδή η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη που θα συμφωνείται με τον ενοικιαστή, τόσο πιο μεγάλη θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της εισοδηματικής αυτής απώλειας. Αντιθέτως, όσο πιο μεγάλη είναι η συμφωνηθείσα μείωση του ενοικίου και άρα η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη τόσο πιο μικρή θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της απώλειας αυτής. Για να γίνει καλύτερα αντιληπτός αυτός ο «κανόνας» παραθέτουμε τα παρακάτω χαρακτηριστικά συγκριτικά παραδείγματα:
1) Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο συμφωνείται μείωση κατά 30%, δηλαδή κατά 150 ευρώ, η έκπτωση φόρου, η οποία ισοδυναμεί με το 12% του ποσού των 500 ευρώ και, ως εκ τούτου, ανέρχεται σε 60 ευρώ, αντιστοιχεί στο 40% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 60 ευρώ αντιστοιχούν στο 40% της μείωσης του ενοικίου κατά 150 ευρώ). Τελικά, ο ιδιοκτήτης χάνει το 30% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω από το κράτος το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει πίσω δηλαδή το 40% της απώλειας που υπέστη.
2) Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο συμφωνείται μείωση κατά 60%, δηλαδή κατά 300 ευρώ, η έκπτωση φόρου, η οποία και πάλι ισοδυναμεί με το 12% του κανονικού ενοικίου των 500 ευρώ, ανέρχεται και στην περίπτωση αυτή σε 60 ευρώ. Το ποσό αυτό της έκπτωσης φόρου αντιστοιχεί όμως μόλις στο 20% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 60 ευρώ ισοδυναμούν με το 20% της μείωσης των 300 ευρώ). Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης χάνει το 60% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει δηλαδή πίσω ουσιαστικά μόνο το 20% της απώλειας εισοδήματος που υπέστη.
Τα ισοζύγια εισοδηματικών απωλειών
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες, διασφαλίζουν την άνευ δικαιολογητικών αναγνώριση του απολεσθέντος (μη εισπραχθέντος) εισοδήματος από ενοίκια ως μη φορολογητέου.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι εισοδηματικές απώλειες που θα υποστούν οι ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερες από τα οφέλη που θα προκύψουν γι’ αυτούς λόγω των εκπτώσεων φόρου που θα τους παρασχεθούν. Τα ισοζύγια εισοδηματικών απωλειών και κερδών λόγω εκπτώσεων φόρου αποτυπώνονται καλύτερα, για μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών, στους αναλυτικούς πίνακες παραδειγμάτων που παραθέτει παρακάτω η εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”:

«Έκπτωση» σε ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ ή φόρο εισοδήματος

Οι νέες διατάξεις θα ωφελήσουν τους ιδιοκτήτες και με άλλους τρόπους, πλην της παροχής έκπτωσης φόρου. Συγκεκριμένα θέτουν ως προϋπόθεση για να ισχύσει η συμφωνία μείωσης του ενοικίου την καταβολή του μειωμένου συμφωνηθέντος ποσού εγκαίρως κάθε μήνα από τον ενοικιαστή. Υποχρεώνουν δηλαδή τον κάθε ενοικιαστή να πληρώνει το συμφωνηθέν μειωμένο ποσό ενοικίου κάθε μήνα στην ώρα του. Επιπλέον, διασφαλίζουν την άνευ δικαιολογητικών αναγνώριση του απολεσθέντος (μη εισπραχθέντος) εισοδήματος από ενοίκια ως μη φορολογητέου, καθώς προβλέπουν ρητά ότι τα ποσά κατά τα οποία μειώνονται τα ενοίκια δεν θεωρούνται φορολογητέα εισοδήματα και, ως εκ τούτου, δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, αρκεί να συμπεριληφθούν σε ειδικές δηλώσεις εισοδηματικών απωλειών (δηλώσεις Covid).